مسائل تطبيقية في درس الرهن العقاري
وفقكم الله الى مايحب ويرضى واهلا وسهلا بكم اعزائي طلاب وطالبات العلم في موقعكم الأول التعليمي موقع مدينة الـعـلـم madeilm النموذجي الذي يقدم افضل المعلومات النموذجية والاجابة الصحيحة للسؤال التالي
مسائل تطبيقية في درس الرهن العقاري
تكون الإجابة الصحيحة كالتالي /
أنواع الرهن العقاري
قرض عقاري ذو فائدة ثابتة
إذا رغبت باقتراض تمويل برهن العقار بفائدة ثابتة، فستتمكن من سداد قيمة القرض بأقساط ثابتة على مدة سداد القرض المتفق عليها، أي أن نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ المُقتَرض ستبقى ثابتة من دون تغير لفترة من الزمن تحدد بشكل مسبق بغض النظر عن التغيرات في أسعار فائدة. يتميز هذا النوع من التمويل برهن العقار ذي الفائدة الثابتة بقلة المخاطر. وتُعتبر هذه القروض مستقرة بسبب أنها لا تتأثر بنسب الفائدة في السوق، كما أن المُقترض يكون على علم دائم بالمبلغ المراد تسديده شهرياً. ولكن أكثر ما يشغل بال الأفراد عند اختيار هذا النوع من القروض، هو احتمالية انخفاض نسب الفائدة بشكل ملحوظ في وقت لاحق بعد الحصول على قرض عقاري بنسبة ثابتة.
قرض عقاري ذو فائدة متغيرة
خلافاً للنوع السابق، فإن هذا النوع من قرض الرهن متغير من حيث نسب الفائدة، وبالتالي تتغير قيمة القسط المدفوع للقرض وفقاً لتغير سعر الفائدة، ويكون التغير في قيمة القسط بالزيادة أو النقصان متماشياً مع تغير أسعار الفائدة وفق معيار "إيبور". وبالتالي يتم إعلام المُقترض بقيمة القسط المستحق في هذا الشهر مع موعد كل تاريخ استحقاق. قد يطرح هذا النوع من الفائدة بعض المخاطر للمُقترِض حيث إنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض، تزداد القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً. إلا أنه مع انخفاض نسب الفائدة، يتمتع المُقترِض بدفع أقساط شهرية أقل وبالتالي يمكنه سداد مبلغ أقل. إلا أن هذا الأمر "محتمل" ليس إلا ولا يمكن التأكد من تحققه.
إعادة التمويل
يتمثل هذا النوع من التمويل برهن العقار بإمكانية نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة تمويل أخرى تناسب إمكانياتك وفق شروط معينة! وإذا كنت في حيرة من أمرك حيال اتخاذ قرار إعادة التمويل، نعرض في ما يلي ثلاث نقاط تحدد ما إذا كانت عملية "إعادة التمويل" تستحق العناء أم لا:
دراسة سعر الفائدة للقرض الحالي والقرض الجديد
دراسة تكلفة إعادة التمويل المستحقة
التأكد مما إذا كنت ستضطر لدفع غرامات أخرى نتيجة اختيارك لإعادة التمويل
ما هو الرهن العقاري؟
يمكن تعريف نظام الرهن العقاري على أنه القرض الذي يكون مضموناً بعقار، ويمنح لغرض إنشاء أو شراء عقار أو تجديده، لغرض أن يشغله المالك أو يستثمر فيه، كما يشمل القرض الممنوح لشراء أو تطوير أرض لذات الغرض، ويكون في العادة قرضا لذات الغرض طويل الأجل، ويمكن تعريفة أيضا على أنه رهن عقار أو رهن أرض مقابل قرض.، وهو ما ينطبق على الكثير من المشروعات والعقارات المتوفرة في الإمارات ومنها فلل للبيع في كوستا برافا داماك لاجونز، وفلل 5 غرفة نوم للبيع في أكويا أوكسجين، وشقق 2 غرفة نوم للبيع في صفا تو، إلى جانب شقق للبيع في دبي و فلل للبيع في دبي وغيرها
مفهوم الرهن هو:
جعل عين وثيقة للتأمين على دين أو عين مضمونة.
....... الرهن عقد مركّب من إيجاب من الراهن وقبول من المرتهن.
ولا يعتبر فيه أن يكون المديون هو الراهن - وإن كان هذا هو الغالب - بل يصحّ أن يكون غيره، بأن يجعل شخص ماله رهناً لدين آخر، كما لا يعتبر فيه القبض. نعم، مقتضى إطلاقه كون العين المرهونة بيد المرتهن إلّا أن يشترط كونها بيد ثالث أو بيد الراهن، فيصحّ ما لم ينافِ التأمين المقوّم له.
....... : لا تعتبر الصيغة في الرهن، بل يكفي دفع المديون - مثلاً - مالاً للدائن بقصد الرهن وأخذ الدائن له بهذا القصد.
....... يعتبر في الراهن والمرتهن: البلوغ والعقل والاختيار وعدم كون الراهن سفيهاً، ولا محجوراً عليه لفلس إلّا إذا لم تكن العين المرهونة ملكاً له أو لم تكن من أمواله التي حجر عليها.
..... يعتبر في العين المرهونة جواز تصرّف الراهن فيها ولو بالرهن فقط، فإذا رهن مال الغير فصحّته موقوفة على إجازة المالك.
..... : يعتبر في العين المرهونة أن تكون عيناً خارجيّة مملوكة يجوز بيعها وشراؤها، فلا يصحّ رهن الخمر ونحوه، ولا رهن الدين قبل قبضه، ولا رهن الوقف ولو كان خاصّاً إلّا مع وجود أحد مسوّغات بيعه.
...... منافع العين المرهونة لمالكها - سواء أكان هو الراهن أم غيره - دون المرتهن.
.... يجوز لمالك العين المرهونة أن يتصرّف فيها بما لا ينافي حقّ الرهانة، بأن لا يكون متلفاً لها أو موجباً للنقص في ماليّتها أو مخرجاً لها عن ملكه، فيجوز له الانتفاع من الكتاب بمطالعته ومن الدار بسكناها ونحو ذلك.
وأمّا التصرّف المتلف أو المنقص لماليّتها فغير جائز إلّا بإذن المرتهن، وكذلك التصرّف الناقل فيها ببيع أو هبة أو نحوهما فإنّه لا يجوز إلّا بإذنه، وإن وقع توقّفت صحّته على إجازته، فإن أجاز بطل الرهن.
..... لو باع المرتهن العين المرهونة قبل حلول الأجل بإذن المالك بطل الرهن، ولا يكون ثمنها رهناً بدلاً عن الأصل، وكذلك لو باعها فأجازه المالك.
ولو باعها المالك بإذن المرتهن على أن يجعل ثمنه رهناً فلم يفعل بطل البيع، إلّا أن يجيزه المرتهن.